>> Увеличение объемов рынка недвижимости — неизбежный процесс его развития. Сообщество застройщиков, однажды его запустив, забыло поинтересоваться у общественности, необходим ли ей этот прогресс, да еще и с таким размахом. Ликвидируя данный пробел, власти обязали инвесторов презентовать свои проекты для жителей того района, где будет реализован проект. На коммуникативных площадках должна быть выработана стратегия сотрудничества общественности и застройщика. Однако, как показывает опыт, такие встречи генерируют конфликты и недовольство. Возникает закономерный вопрос: как сделать диалог инвестора и общественности обоюдовыгодным?
Начало «войны»
В Киеве в прошлом году было построено и введено в эксплуатацию порядка 1,13 млн. кв. м жилья. Годовой прирост составил около 7,5%. Строители намереваются наращивать объемы и возвести в течение 2006–2007 гг. уже 2,5–2,6 млн. кв. м жилья. Однако, по прогнозам экспертов, заявленные планы будут сорваны в результате остановки более 150 проектов в столице из-за пикетов общественности. Отсутствие Детальной планировки территорий (ДПТ) вызвало в последнее время диспропорции в застройке центральных кварталов, уплотнение территории, увеличение высотности зданий в историческом центре столицы. Неудивительно, что среди населения возникло недовольство, которое в 2004–2005 годах достигло своего пика. В связи с этим Киевсовет принял решение «Об учете общественных интересов и защите прав граждан при осуществлении градостроительной деятельности в городе Киеве» №439/3015. Согласно данному документу Киевская горадминистрация должна через СМИ или другим способом сообщать киевлянам, которые живут на территории будущего строительства, о планах по застройке.
В целях предотвращения социальных конфликтов в Киеве должны проводиться общественные слушания по градостроительным вопросам. Материалы общественных слушаний присоединяются к проектам решений Киевсовета и должны быть доведены до ведома депутатов Киевсовета. Такое решение открыло ящик Пандоры и узаконило начавшуюся войну манипуляций (посредством общественных слушаний) между застройщиком и общественностью. В итоге КГГА оказалась в ситуации, при которой любая ее инициатива в решении данной проблемы — всего лишь очередной план или регламент в этой войне.
Например, по информации Главного управления градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды, город планирует разработать и утвердить проекты детального планирования территории всех районов Киева до начала 2007 г. Учитывая масштабность этих планов и сложности с финансированием подобных разработок, трудно поверить в их возможную реализацию. Сейчас ведется разработка восьми ДПТ в четырех административных районах города и концепции создания градостроительного кадастра. Готовятся к утверждению ДПТ Печерского района, Михайловской Борщаговки, с. Троещина, концепция реконструкции микрорайона пятиэтажек на ул. Ереванской. В Дарницком районе разрабатывается ДПТ микрорайона Нижние Бортничи, в Днепровском — схема планирования и ДПТ микрорайонов Радужный, ДВРЗ, Никольская Слободка, Старая Дарница, Черемшины. Однако, по данным Главного управления земельных ресурсов, при всех объемах проделанной работы на утверждение Киевсовета не представлена ни одна ДПТ. По мнению экспертов, основная сложность в такой работе — это длительный процесс согласований и сложность общественных слушаний. Фактически, если на разработку документации уходит один год, то согласовывать ее также приходится в течение года.
Это потребовало от КГГА разработки порядка согласований градостроительной документации, определяющего перечень согласовательных организаций и сроки. Предлагаемые меры должны снять социальное напряжение, сложившееся вокруг нового строительства, способствовать упрощению оформления разрешений, улучшению инвестиционного климата и дать возможность строителям работать спокойно.
Общественные слушания: «Против»
Спокойно работать застройщикам не приходится. Скандал с «Элита-Центром», незаконной застройкой внутриквартальных территорий, строительство на запрещенных землях скомпрометировали застройщика как игрока рынка недвижимости. В данном случае внедрение практики общественных слушаний — позитивный процесс, информирующий жителей соседних домов о предстоящих изменениях в микроклимате их района. Это, с одной стороны, предотвратит недовольство жителей, а с другой — наладит диалог между застройщиком и общественностью. Однако эксперты отмечают недостижимость заявленных целей в силу того, что сегодня, во-первых, нет конфликта между застройщиком и общественностью, а во-вторых, невозможно свести воедино профессиональную и непрофессиональную общественность для решения конкретной задачи.
«Сегодня отсутствует качественный механизм информирования, — поясняет Сергей Голубовский, директор авторского PR-агентства «Элькас». — В результате этого возникают различные формы конфликтов на рынке недвижимости, среди которых общественные слушания занимают основную позицию». Логично допустить, что общественные слушания зачастую выступают как инструмент манипуляции.
Однако не только общественность оказалась в роли «обманутого вкладчика». Инвестор оказался в не менее ущербной ситуации в этой войне. По мнению Ларисы Гавриш, директора финансовой компании «Панта Рэй Капитал», непонятно, зачем проводить общественные слушания по поводу проекта, прошедшего все стадии согласовательного процесса, и затем собирать подписи о согласии на строительство всех жителей соседних домов. Ведь в случае недовольства общественности инвестор не предъявит претензию к тем, у кого он получал разрешения, то есть к профессиональной группе, а выразит недовольство протестующим — непрофессиональной группе, которая профессиональной делегировала свои права. Кто виноват?
Мы попали в конфликт между жителями и инвесторами, которого нет. Сегодня решение данной проблемы не возможно только лишь за счет одной статьи или формирования мнения группы людей. По мнению Сергея Голубовского, необходима коллективная точка зрения на эту ситуацию, поскольку это не проблема единиц, а конфликт общества.
С другой стороны, никакого заговора со стороны властей против общественности и инвесторов нет. Все действуют в рамках своих полномочий и решают данную проблему, исходя из возможных средств. А это означает однобокие и субъективные меры предотвращения псевдоконфликтов.
По мнению Александра Галицкого, вице-президента ХК «Киевгорстрой», даже при четком регламенте общественных слушаний проводить их в цивилизованном ключе будет невозможно по причине негативного настроя общественности по отношению к застройщикам. Сегодня необходимо налаживание застройщиком доброжелательных отношений с жителями ближайших домов, которые невольно окажутся соседями будущей стройки.
Общественные слушания: «За»
Главное управление по вопросам внутренней политики КГГА 25 октября инициировало общественную акцию «Застройщик и общественность — партнеры». «Это новая форма общественного обсуждения проектов застройки, — рассказывает Василий Присяжнюк, начальник Главного управления градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды КГГА, — и цивилизованного контроля жителей столицы за развитием градостроительной политики». Формально акция проходит на ул. Крещатик, где в специальных палатках застройщики будут представлять общественности информацию о новых проектах.
По мнению Виктора Гончарука, начальника Главного управления по вопросам внутренней политики КГГА, власти готовы рассмотреть и другие формы публичной презентации проектов строительства, поскольку сегодня это единственный путь достижения понимания в этой непростой сфере.
Однако столь популистский формат, как общественное обсуждение, едва ли может претендовать на решение глобальной проблемы. Если это единственный способ общественной презентации проектов — узнают ли о нем все жители района, в котором планируется строительство?
В данном случае огромным активным ресурсом пропаганды социальных изменений обладают общественные организации. Однако последние, активно принимающие участие в организации общественных слушаний, находятся в оппозиции к тем, кто их инициировал. Часто цели общественной организации, которая содействует слушаниям, не совпадают с целями, декларируемыми общественностью.
«Участвуя в таких слушаниях, мы добиваемся не просто отставки некоторых руководящих лиц, но и последующего суда над ними», — комментирует Виталий Черняховский, лидер общественной кампании «Форум спасения Киева».
В данном случае общественные организации намеренно попадают в вихрь манипуляционных войн с целью выполнения коммерческого или политического заказа. Общественные слушания, проходящие при участии таких организаций, нередко приобретают театрализованный вид, где актерами является одураченная общественность, добровольной жертвой — инвестор, а режиссером — активист общественной организации.
Подобным образом проходили общественные слушания, касающиеся комплексной застройки по улице Киото, 5–9 в Деснянском районе. Активисты общественной организации своими требованиями изменили ситуацию таким образом, что застройщик в глазах общественности превратился в злостного врага, а жители соседних домов — в обиженных жертв. В итоге заказчику проекта холдинговой компании «Киевгорстрой» общественность вменила преступный сговор с властями, непрофессионализм и, со скандалом освистав проект, единогласно выступила против строительства. На все доводы застройщика в пользу улучшения микроклимата района, благоустройства территории общественность ответила эмоциональным хамством. Подобного рода реакции объясняются иногда тем фактом, что общественности рассказывают о проекте дома, квартиры в котором многие из слушающих, в основном пенсионеры, никогда не смогут позволить себе купить.
Возникает закономерный вопрос: как организовывать такие слушания, если общественность заранее настроена негативно? Ответить на него невозможно в силу отсутствия опыта в решении подобных конфликтов.
По мнению Александра Галицкого, общественные слушания — временное явление, на смену которому придет новая технология коммуникации инвесторов, общественности и властей.
Как проводятся общественные слушания
Общественные слушания — часть процедуры общественного обсуждения, которая проводится в очной форме и является одним из механизмов согласования интересов различных групп населения.
Цель общественных слушаний:
– определение всех заинтересованных сторон;
– фиксация позиций каждой из заинтересованных сторон касательно обсуждаемого вопроса;
– выработка компромиссного варианта решения путем обсуждения различных точек зрения.
Процедура проведения общественных слушаний в столице регламентируется ст. 13 Статуса территориальной общины города Киева (решением Киевсовета №371/1805 от 28 марта 2002 года).
Согласно данному документу общественные слушания проводятся по таким правилам:
1. Общественные слушания по вопросам, касающимся ведомства киевского мэра и Киевского городского совета, проводятся не чаще одного раза в год, а по вопросам, отнесенным к ведомству районного совета, — не чаще двух раз в год.
2. Предложения, которые вносятся по результатам общественных слушаний, рассматриваются в обязательном порядке органами местного самоуправления.
3. О времени, месте проведения и вопросах, которые выносятся на общественные слушания, члены территориальной общины города объявляют не позднее, чем за 10 дней до их проведения, через средства массовой информации.
4. Предложения по результатам общественных слушаний считаются внесенными, если за них проголосовало больше половины участников общественных слушаний.
5. О результатах общественных слушаний Киевский городской совет, районный совет информирует членов территориальной общины города в десятидневный срок.
Строгий регламент проведения общественных слушаний не гарантирует успешности их проведения. «В данном вопросе не может быть положительного результата, — уверен Сергей Голубовский, — поскольку участвующие в слушаниях сообщества не готовы идти на уступки из-за обоюдного непонимания друг друга».
Коммуникативные площадки
По мнению Ларисы Гавриш, общественные слушания рациональны при условии, если они лишены права влияния на процесс застройки. В случае недовольства общины, орган, имеющий право запретить строительство при условии нарушения закона, — суд. Однако заинтересовать судебных исполнителей данным процессом сложно в силу отсутствия единой системы коммуникаций в процессе общественных слушаний.
По мнению PR-технологов, сегодня общественные слушания являются односторонними моделями коммуникации, при которой инвестор говорит, а общественность слушает. В процессе такой коммуникации пытаются установить диалог, впрочем, в форме эмоционального недовольства или прямых требований.
«Следовательно, необходима сознательная организация двухсторонней коммуникации, которая сможет с наибольшей степенью вероятности убедить стратегическую аудиторию принять желательные для организации модели поведения», — считает Алена Введенская, PR-директор компании «Агентство Коммуникаций». В данном случае речь идет не об управлении аудиторией, а об управлении конфликтом, который возникает между инвестором и общественностью.
По мнению Александра Галицкого, массовое сознание не успевает за функциональными изменениями на рынке недвижимости и в их оценке исходит из стереотипов прошлого, в результате чего и возникают конфликты. В силу вышесказанного рационально замечание Сергея Голубовского, что общественные слушания — это область конфликтного PR.
Неудивительно, что сегодня PR-агентства берут подряды на организацию общественных слушаний со стороны заказчика. Функции организаторов слушаний — создание коммуникативных площадок, на которых будет не только презентован общественности проект будущей застройки, но и создана долгосрочная стратегия мероприятия. Поскольку общественные слушания — не разовое событие, а постоянный диалог с общественностью, даже после окончания строительства. Диалог помогает компенсировать недостаток информации, правильно донося ее до людей.
С другой стороны, у общественности возникают опасения, что для нее строят очередной социальный миф, создаваемый PR-компаниями, которые выступают на стороне инвестора. Миф компенсирует недостаток знаний и выступает средством сближения позиций различных сторон социальной сферы, при этом часто используется в качестве инструмента манипуляции.
«Проводя общественные слушания, очень часто слышим обвинения, что мы отстаиваем интересы заказчика, — говорит Сергей Голубовский. — Хотя наша цель — уравновесить силы».
Примирение близко...
Сегодня сложно ответить, какая форма проведения общественных слушаний была бы эффективной. Из-за отсутствия наработок в данной области киевские PR-агентства предпринимают попытки найти оптимальный вариант их проведения. Компания «Элькас» инициировала экспертный опрос среди специалистов. Анкета предполагает около 100 вопросов, касающихся рынка недвижимости и роли коммуникации на нем. Анкетирование пройдет в два этапа, результаты будут опубликованы в СМИ. На основе полученных данных, вероятно, появится возможность подготовить нормативную базу, которая регламентировала бы правильную стыковку профессиональной и непрофессиональной аудиторий. По мнению инициаторов анкетирования, это позволит сделать невозможным любые манипуляции — как со стороны застройщиков, так и общественности.
Тема общественных слушаний настолько многогранна, что в одной статье невозможно раскрыть все стороны проблемы. Это первый материал, открывающий серию публикаций по данному вопросу.
