>> Проблемы, которые всколыхнул «Элитацентр», не перестают волновать и профессионалов, и обывателей. Для того чтобы избежать подобных ситуаций в дальнейшем, необходимо серьезно реформировать действующее законодательство. А это значит — не только поставить надежный заслон аферистам, но и создать нормальные условия для работы добросовестных строителей. Не забывая о необходимости привлечения грамотного общественного мнения. Об этом рассказал нашему журналу министр строительства, архитектуры и жилищнокоммунального хозяйства Украины, президент Ассоциации агентств регионального развития Павел Качур.
Договоры о дешевом сыре
Аферы на строительном рынке печально известны не только в Украине, но и в странах со сложившимися демократическими традициями.
В первую очередь следует задуматься о причинах таких афер. Дело в нездоровой ситуации на рынке жилья — спрос значительно превышает предложение. В погоне за реализацией своей мечты люди теряют осторожность. Наша основная задача — расширить предложение на рынке жилья. Таким образом мы уменьшим количество афер. В условиях конкуренции инвесторы будут больше заботиться о своей репутации для того, чтобы остаться на рынке на длительный срок.
Аферы всегда открывают глаза на прорехи в законодательстве. Конечно, все дыры не удастся закрыть никогда, но, проанализировав ситуацию, сложившуюся в Украине, мы сделали предложения по законодательному урегулированию проблем, способствующие искоренению строительных махинаций.
Изменения в законодательстве, призванные защитить интересы вкладчиков, могут вызвать недовольство строителей. Но если мы встанем перед выбором, чьи интересы стоит учесть в первую очередь, — это будут интересы граждан. Нам необходимы механизмы, которые служили бы в первую очередь людям, инвестирующим в строительство жилья, людям, которые хотят на свои деньги купить квартиру в собственность.
С коммерческой недвижимостью ситуация немного проще. Дело в том, что здесь в роли заказчика, как правило, выступает бизнесструктура, умеющая отстаивать свои интересы и не подписывающая договоры о дешевом сыре в мышеловке. Она просто умеет себя защищать.
А лучшая защита для граждан — получить готовую, построенную квартиру. В то время как инвестиции за счет населения — способ переложить ответственность на покупателя.
Мы анализировали опыт западных соседей. В Украине мы тоже придем к тому, что кредиторами будут девелоперские фирмы. Инвестор будет строить жилье и предлагать на рынок готовую квартиру. Человек будет видеть, что он покупает. В таком случае схемы, подобные «Элитацентру», будут исключены.
Реализации наших планов будут способствовать и шаги по обеспечению строительных площадок инфраструктурой, и меры по содействию инвестиционной деятельности в строительстве.
Время, нервы и непрозрачные платежи
Есть несколько шагов, ведущих к увеличению объема строительства жилья. В первую очередь это доступ застройщика к земельным участкам. Законопроект по упрощению режима инвестирования строительства предусматривает конкурс при выделении участков. Если они будут раздаваться «под столом» — у нас никогда не будет открытого рынка. Потому что количество компаний на рынке все время будет ограничено; соответственно, будет ограничена конкуренция, цена на рынке будет неадекватной. Нужно выстроить такую систему мотиваций, от которой было бы трудно отказаться.
Завершилась избирательная кампания. Многие еще помнят свои обещания — это первый позитивный момент. Второй — появление новых людей. Если им на этом этапе дать технологию расширения привлекательности территорий на строительном рынке — некоторые пойдут даже на принятие закона на местном уровне.
Мы делаем такие шаги. Мы подписали соглашение с горсоветом Черновцов. Черновицкий мэр перееизбран — может быть, в определенной степени изза того, что мы сумели показать: это человек, думающий о перспективах. С ним подписано соглашение о создании единого окна — все процедуры будут улажены еще до принятия закона. Закон для тех, кто не хочет. Существует возможность административными способами заставить управленцев выполнять свою работу в более краткие сроки, чем это определено законом, — внутренними актами.
Это упростит работу строителей уже сегодня. Каждой территориальной общине, каждому мэру мы готовы выдать буквальные методические рекомендации.
Я должен извиниться перед нашими строителями — я думал, что к этому времени нам удастся провести закон в Верховной Раде. Мне жаль, что министерству не удалось довести его до голосования. Такие прагматичные вещи не были приоритетом в ВР, все акценты ставились на политических вопросах. Сейчас у нас новоизбранная Рада — надеюсь, что она начнет с хороших шагов и одним из них будет упрощение согласований в строительстве жилья, согласования технической документации. Это сэкономит время, сбережет нервы и исключит непрозрачные платежи, которые сегодня осуществляют некоторые застройщики.
Местная власть не несет расходов
Мы предлагаем, чтобы земельный участок продавался на аукционе с уже подведенной (в первую очередь — на средства владельцев земельных участков) инфраструктурой.
Когда строитель покупает площадку с готовой инфраструктурой, значительно упрощается процесс строительства. Первая ласточка уже появилась — министерство подготовило соглашение с УкрЭксимБанком о предоставлении кредита для подведения инфраструктуры.
Местная власть не несет никаких расходов, а застройщик выигрывает — уменьшается количество согласований технических условий и срок согласования и выполнения работ сокращается на восемьдесять месяцев. Также мы внесли предложение: в случае, если застройщик покупает на аукционе участок с подведенной инфраструктурой, отчисления должны быть нулевыми. Такими экономическими методами мы пытаемся стимулировать продажу земельных участков на аукционах.
В марте я побывал в Польше с рабочим визитом. Давние дружеские отношения и схожие постсоветские проблемы наших стран дают основания надеяться на результативность совместной работы. Интересен был целый ряд вопросов, в частности связанных с инфраструктурой. Сейчас мы переводим польское законодательство: хотелось бы, чтобы законопроекты, определяющие, кто несет ответственность за подвод воды, газа, других коммуникаций на стройплощадки, работали и у нас. Благодаря такой системе в конечном итоге уменьшается себестоимость жилья, для строителя значительно упрощается процедура контакта с теми, кто утверждает технические условия, сокращается срок согласования документации за счет того, что львиную долю обязанностей берет на себя фирма, предоставляющая услуги. Нигде вы не увидите, что застройщик выполняет работы по подведению инфраструктурных сетей, а после этого сети передает на баланс предприятий, выдающих технические соглашения. Так было только в Советском Союзе. Мы хотели бы повернуть этот элемент взаимоотношений к практике стран с рыночной экономикой.
Придется побороть огромное сопротивление. Наше преимущество в том, что мы готовы дискутировать открыто — тем, кто хочет отстаивать другую схему, будет очень тяжело находить аргументы...
Также в Польше меня интересовали вопросы строительства социального жилья, реконструкции жилья и, конечно, опыт Польши, например, в модернизации жилищнокоммунальных услуг. Кроме того, мы договорились о проведении совместного украинскопольского строительного форума. Он поможет привлечь новые инвестиции в строительную отрасль и будет содействовать созданию совместных бизнеспроектов.
Интерес к украинскому строительному рынку велик, более того — есть предложения по привлечению украинских строительных компаний к строительству в Польше. В частности, по признанию государственного секретаря Министерства транспорта и строительства Польши, это связано с недостатком кадров в польском строительном секторе.
Государственный самоконтроль
Еще один из шагов на пути к светлому строительному будущему — Госархстройинспекция.
Ранее функции государственного контроля принадлежали местным органам власти, отделы Госархстройинспекции находились в структуре управлений архитектуры на местах. То есть тот, кто согласовывал выдачу земельных участков и давал разрешение на строительство, фактически сам себя контролировал через собственное структурное подразделение Госархстройинспекции. Конечно, при такой системе порядка на рынке не было. Мы выступили с инициативой — забрать контролирующие органы из подчинения органов власти, предоставляющих разрешение на строительство.
5 апреля правительство Украины решило возобновить работу Государственной архитектурностроительной инспекции. Что даст новое распределение обязанностей? Одни органы будут давать согласие, утверждать проекты, другие — контролировать строительство. В итоге мы избежим ситуаций, когда строительство начинается без утверждения документации. Это защита средств инвесторов. Местный орган власти не сможет закрыть глаза на то, что утверждается один проект, а строят по совсем другому, как произошло, например, с домом на ул. Грушевского, в Киеве.
Общественный совет не исключает профессионализма
В Украине роль общественности сильней, чем в других странах СНГ. Общественность у нас гораздо активней, права ее гораздо шире, а возможностей отстаивать их — больше.
Сегодня на строительном рынке Украины вводятся общественные слушания. Проекты проходят через них — это лучшая защита от фривольного поведения застройщиков. Разумеется, экономика будет диктовать свои условия, и мы станем свидетелями того, что те или иные объекты сносятся, на их месте появляются новые. Земля дорожает. Неэффективные объекты будут вытесняться из центральной части экономическими методами. Это жизнь, и мы ее не остановим. Но для того чтобы новые объекты были украшением, а не позором для городов, спасение есть.
Сейчас мы формируем при министерстве общественный совет из представителей общественных институтов, представляющих научные подходы в решении вопросов. Общественный совет не исключает профессионализма. Он называется общественным по форме, но он профессионален в представлении общественного мнения. Нам необходима альтернатива мысли, сформированной представителями министерства, мнение незаинтересованных специалистов. Тогда элемент «финансовых» стимулов власти будет сведен на нет.
Сотрудники министерства не могут все время сами ставить себе задания, ведь им самим их выполнять. Общественность должна корректировать программу и делать то, что интересно обществу. Профессионалы на местах будут обязаны выполнять поставленные задачи.
3 марта Президент Украины Виктор Ющенко подписал указ, который должен гарантировать защиту прав граждан в процессе инвестирования в строительство жилья и стабилизировать ситуацию на первичном рынке жилья. Этим указом Президент обязал Кабмин разработать и внести в двухмесячный срок на рассмотрение парламента законопроект, направленный на установление запрета финансовым учреждениям, которые являются управляющими фондов финансирования строительства, привлекать средства физических лиц для инвестирования строительства жилья и финансировать строительство соответствующего жилого дома до появления у застройщика права на застройку. Также законопроект должен предусматривать недопущение распространения рекламы строительства жилья без обозначения в ней информации обо всех субъектах, являющихся участниками данного строительства и осуществляющих его финансирование, и информации о наличии всех разрешений на строительство, лицензий, а также данных об отведении в установленном порядке земельного участка под строительство такого жилого дома. Законопроект также должен предусматривать внедрение расчетов физических лиц с управляющими фондов финансирования только через банковские платежные системы.
С целью упрощения процедур предоставления и продажи земельных участков под застройку и согласования материалов проектов строительства Министерством строительства, архитектуры и жилищнокоммунального хозяйства Украины совместно с Государственным комитетом Украины по земельным ресурсам разработан проект Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законы Украины о содействии инвестиционной деятельности в строительстве». Принятие закона обеспечит упрощение процедур и сокращение сроков согласования материалов для получения права на земельный участок (собственности, использования), получения исходных данных на разработку проектной документации и проведения ее экспертизы. Внесение изменений будет содействовать улучшению инвестиционного климата в строительстве путем:
— предоставления земельных участков для коммерческих целей исключительно через продажу на укционе;
— внедрения процедуры предоставления земельных участков одним решением местных органов самоуправления: о предоставлении земельного участка, разрешении на проведение проектнопоисковых работ и разработки технической документации по землеустройству;
— установления срока предоставления исходных данных в течение одной недели;
— урегулирования отношений между заказчиком и предприятием, предоставляющим технические условия, путем составления соответствующего «Соглашенияобязательства»;
— согласования технических условий только в случае невозможности выполнения поставленных требований;
— проведения экспертизы инвестиционных программ и проектов строительства одной специализированной организацией в срок 15 дней для технически несложных и предназначенных для массового использования объектов и 30 дней для технически сложных проектов, удешевление стоимости ее проведения до 30%;
— внедрения трех видов экспертиз — обязательной, рекомендательной и консультативной;
— отмены необходимости получения архитектурнопланировочного задания при наличии градостроительной документации и местных правил строительства;
— введения сертификации специалистов и страхования в строительстве.
Из положенияоб Общественном совете при министерстве
Общественный совет осуществляет свою деятельность на основе добровольности, равноправия его членов, саморегулирования и гласности.
Основными задачами Общественного совета являются:
— участие в разработке и реализации мер по проведению единой государственной политики в сфере градостроения, строительства, промышленности строительных материалов, реформирования и развития жилищнокоммунального хозяйства;
— представление интересов общественности в сфере градостроительства, строительства, реформирования и развития жилищнокоммунального хозяйства;
— содействие министерству в реализации своих полномочий путем привлечения общественности;
— обеспечение обратной связи общественных организаций и объединений с Минстроем, обобщение общественного мнения касательно деятельности министерства;
— проведение разъяснительной работы, популяризация в обществе перспективных идей, связанных с изменениями законодательства Украины в сферах строительства, промышленности строительных материалов и жилищнокоммунального хозяйства;
— участие в проведении экспертноаналитической оценки законопроектов, разработчиком которых является министерство или влияющих на функционирование отраслей строительства и жилищнокоммунального хозяйства;
— содействие внедрению инновационной деятельности для решения проблемных вопросов реформирования отраслей;
— составление ориентировочного плана проведения консультаций с общественностью, который готовится членами Общественного совета с учетом основных заданий министерства, определенных Программой деятельности Кабинета Министров Украины, другими прогнозными документами, а также результатами предварительного изучения общественного мнения.
