— Расскажите об истории создания девелоперской компании Forent и о профиле ее деятельности.
— В 2002 году собственники компании приобрели ряд универмагов в Житомире и Ивано-Франковске, для управления которыми была создана специальная компания. Это были покупки для диверсификации рисков. В процессе развития компания выработала собственную стратегию и решила выйти на рынок девелопмента торговой недвижимости. Это было своевременное и важное решение, требовавшее нового подхода к управлению и брендингу. В процессе анализа будущих перспектив компании мы сформировали новое лицо и решили назвать компанию Forent. Она структурировалась, появились новые направления, в частности, инвестиционная деятельность, которая обеспечивает девелопмент наших объектов.

— Чем объясняется то, что ваша компания присутствует только в секторе торговой недвижимости?
— Так уж сложилось, что нам предложили приобрести региональные универмаги по невысокой цене. Учитывая развитие рынка, мы оценили это предложение стратегически и не смогли от него отказаться. Получилось, что наше присутствие на рынке торговой недвижимости обусловлено скорее не собственным выбором, а своевременным стечением обстоятельств. Однако такая торговая исключительность была присуща нашей компании до по­следнего времени. Сегодня у нас есть проект строительства в Киеве бизнес-центра. В ближайшее время информация об этих планах станет публичной.

— Хотелось бы узнать о структуре вашей компании и услугах, которые вы оказываете.
— Как правило, мы создаем объект для себя с последующим управлением. Однако мы оказывали услуги сторонним компаниям. Мы предоставляем полный комплекс услуг: начинаем с поиска земельных участков под строительство, затем идут создание концепции торгового центра, разработка архитектурного и рабочего проектов здания, строительство и сдача в эксплуатацию, набор арендаторов и сдача торговых площадей. У компании большой опыт в управлении торговыми центрами. Можем оказать полный спектр работ по управлению действующей недвижимостью. Осуществить оптимизацию функционирования торгового центра, оптимизацию арендной политики, пересмотреть пул арендаторов.

— Какие услуги компания выполняет сама, а какие отдает на аутсорсинг?
— Проектирование мы отдаем на аутсорсинг зарубежным, проектным и архитектурным бюро. Это связано с тем, что западные архитекторы обладают большим практическим опытом, чем отечественные специалисты. Помимо этого, западные архитекторы являются носителями той потребительской культуры, к которой мы хотим приучить украинского потребителя, создавая современные торговые центры. Отечественные архитекторы часто не обладают практикой реализации таких объектов и в итоге создают архитектурные проекты имеют недостатки внутренней потребительской логики. Из последних таких ноу-хау можно отметить трехэтажные ТЦ, на второй этаж которых можно подняться на лифте, а на третий — на эскалаторе. Во избежание подобных казусов мы работаем с польскими, английскими архитектурными бюро. С украинскими архитекторами мы сотрудничаем на этапе адаптации проекта к отечественным строительным нормам.
На аутсорсинг мы также отдаем и охранные услуги. Однако это временная мера. В связи с колоссальной текучкой кадров в охранных структурах и отсутствием качества таких услуг наша компания предполагает осуществить эксперимент по созданию собственной охранной структуры. Если эксперимент пройдет удачно на одном из объектов, данная структура закрепится на рынке для всех наших объектов.

— Расскажите о ваших активах на рынке недвижимости. Какие проекты находятся в стадии реализации?
— Большинство наших объектов находится в стадии реализации.
Первый приобретенный нами объект располагается в Житомире и представляет собой ЦУМ — центральный универмаг, расположенный в центре города. Формат торгового центра — department store. Общая площадь объекта — 4 573 кв. м. Здание представляет собой четырехэтажную конструкцию с гостевой парковкой. Сегодня объект находится в стадии реконструкции. Дата ввода объекта в эксплуатацию — 2010 год.
В 2010 году также планируется открытие торгового центра в Ивано-Франковске. Это универмаг «Прикарпатье», расположенный в центре города на пересечении дорог с большим автомобильным и пешеходным трафиком. Формат торгового центра — department store. Общая площадь — 6 064 кв. м. Здание имеет два этажа и гостевую парковку.
Во Львове в стадии реализации находится проект торгового центра «Львов». Объект будет располагаться в центре крупного жилого массива и ориентирован на удовлетворение по­требностей львовян со средним уровнем дохода. Формат объекта — department store. Общая площадь — 26 335 кв. м. Здание имеет четыре этажа и первоначально было введено в эксплуатацию в 1983 году. Сегодня объект реконструируется и откроется в 2010 году.
Среди объектов, введенных в эксплуатацию, следует назвать торговый центр «Европа» в Одессе, находящийся в центре города, на улице Дерибасовской. Формат торгового центра — fashion center. Общая площадь — 8 609 кв. м. Здание имеет семь этажей, из которых шесть (с первого по шестой) — арендуемые. Объект введен в эксплуатацию в 2005 году.
В Черновцах нами создан торговый центр «Майдан», первый ТЦ в этом городе, построенный по классической концепции регионального торгового центра. Общая площадь объекта — 15 466 кв. м. Здание имеет четыре этажа и парковку на 200 машино-мест. Объект введен в эксплуатацию в 2003 году. В активе компании есть проекты торгово-развлекательных центров, которые будут реализованы в кратко­срочной перспективе.
• ТРЦ «Мануфактура», который будет построен на месте бывшей суконной фабрики в Сумах. Общая площадь — 25 тыс. кв. м. Ввод объекта в эксплуатацию — 2009 год.
• ТРЦ в городе Житомире общей площадью 34 500 кв. м. Ввод объекта в эксплуатацию — 2010 год.
• ТРЦ в Ужгороде общей площадью 22 500 кв. м. Ввод в эксплуатацию — 2009 год.
• ТРЦ «Прикарпатье» в Ивано-Франковске общей площадью 20 555 кв. м. Ввод в эксплуатацию — 2010 год.
• ТРЦ в Запорожье общей площадью 36 000 кв. м. Ввод в эксплуатацию — 2010 год.

— Универмаги — конструкции, сложно поддающиеся реконцепции или перепрофилированию в классические торговые центры. Как вы решаете эту проблему?
— Методом сноса. Если вы хотите создать качественный объект, в 90% случаев старую конструкцию просто необходимо демонтировать или снести. Например, при реконструкции в Житомире от универмага остался только фасад. Себестоимость строитель­ства — $800 за 1 кв. м.

— Вы — активный игрок на рынке региональной торговой недвижимости. Как бы вы сегодня оценили ситуацию в вашем сегменте?
— Лет пять назад в регионах не существовало объектов, которые можно было бы отнести к цивилизованному рынку коммерческой недвижимости. Сегодня мы наблюдаем бум выхода в регионы девелоперских и строительных
компаний. Этому благоприятствует положительный настрой к девелоперским планам местных властей. Сейчас при девелопменте торговой недвижимости нужно смотреть на конкурентное окружение. Много заявленных проектов, которые будут реализовываться на протяжении последующих двух-трех лет. Несмотря на это, далеко не все сетевые розничные операторы готовы работать в регионах в составе торгового центра. Это связано со стратегией их развития, поскольку основная часть ритейлеров развивается не только в Украине, но и в странах СНГ.
Регионы специфичны для развития любой девелоперской компании. Данная специфика проявляется в отношениях с заказчиками или будущими собственниками торговой недвижимости. Одна из таких особенностей заключается в слабом понимании закономерностей рынка и экономики проекта. Иногда заказчик делает выводы, исходя из высоких прибылей, а не логики рыночных тенденций. Это приводит к парадоксальным ситуациям, когда заказчик, имея земельный актив, хочет создать на нем некий торгово-развлекательно-офисно-гостиничный комплекс. Подобные гибриды нежизне­способны, поскольку создаются без концепции и анализа рынка.

— Как осуществляется финансирование ваших проектов?
— С помощью собственных ресурсов. Однако сегодня мы рассматриваем варианты слияния с некоторыми из своих партнеров для осуществления более активного развития на рынке недвижимости. Это в основном западные компании, в том числе и инвестиционные фонды.

— Каковы планы компании в ближайшей перспективе?
— В наших планах реализация двух пакетных проектов — в Киеве и в Одессе. Сейчас мы ведем переговоры по поводу приобретения земельных участков под эти проекты.