— Как за это время изменилось понимание девелопмента?

— На самом деле первые застройщики именовали себя вовсе не девелоперами, а собственниками. В своей деятельности они ориентировались преимущественно на личные предпо­чтения и отчасти — на западный опыт. В тот период застройщики практически не прибегали к услугам консультантов или специалистов по недвижимости. С течением времени восприятие самого процесса девелопмента в нашей стране менялось. Однако, по моему мнению, до сих пор имеет место заблуждение, что в недвижимости разбираются все. До сих пор люди часто любят «играть в девелопмент» в масштабах, к примеру, собственной квартиры.

— Классический украинский девелопер, каков он?

— Настоящий девелопер — это человек или компания, являющиеся стратегами в разработке того или иного проекта и концепции. Девелопер обязан четко понимать целевое назначение потенциального места строительства. Дабы убедиться в правильности своего видения использования участка, он обращается к консультантам, независимые эксперты помогут дать оценку концепции в целом. Руководящим звеном во всей этой цепочке как раз и является девелопер, которого в Украине еще называют «заказчик». В ходе реализации проекта девелопер может использовать как собственные средства, так и банковские кредиты. Кроме того, он может иметь в своей структуре постоянного или непостоянного инвестора. Но именно на девелопера возлагается ответственность по доведению объекта до логического завершения. Как правило, для квартир таким завершающим этапом является продажа, в то время как для нежилой недвижимости возможны два варианта: либо она продается, либо сдается в аренду. Во втором случае по истечении определенного времени девелопер уже может продать этот объект как инвестиционный бизнес. При этом учитывается доходность объекта (путем сдачи в помесячную аренду). В английском языке такая доходность называется yield. В среднем она составляет порядка 8,5-12% годовых.

— Как формируются отношения консультанта и девелопера?

— Должна признать, они складываются очень непросто. И я это знаю не понаслышке, поскольку мне довелось работать в обеих ипостасях. На протяжении 13 лет я была тем самым консультантом, сейчас же нахожусь в роли девелопера и могу однозначно сказать: чтобы быть полезным девелоперу, консультант должен обладать гораздо более глубокими знаниями. Кроме того, консультант обязан помнить, что угодить девелоперу нелегко. Мне было немного проще, поскольку в бытность мою консультантом для многих наших клиентов сфера недвижимости была совершенно новой. Но, как правило, консультации — это неблагодарный бизнес, поскольку в случае неудачи во всем можно обвинить именно консультанта.

— Какие вы бы выделили особенности со­временного украинского девелопмента?

— В последнее время украинские девелоперы все больше становятся похожими на западных (компании выходят на IPO, меняется их структура, совершенствуется схема ведения бизнеса). Многие ведущие отечественные компании («XXI Век», НСМ, «НЕСТ» и другие) подтверждают это своей деятельностью. Кроме того, большинство западных инвесторов отмечают огромную разницу в уровне отечественных компаний по сравнению с ситуацией пятилетней давности. Это видно даже при проведении переговоров. Ранее украинский девелопер не утруждал себя подсчетами прибыльности или, наоборот, неприбыльности того или иного объекта. Сейчас уже все понимают значение слова «доходность». В компаниях появились аналитические и маркетинговые отделы, отделы по работе с инвестициями, ценными бумагами и т. д. По сути, произошла реструктуризация компаний. Благодаря этому исчезла спонтанность, сопровождавшая практически все сделки с недвижимостью несколько лет назад. Также у нас в стране сейчас активно внедряется новая схема получения финансирования — инвестиционные фонды. Они проявляют очень большой интерес к Украине, готовы вести переговоры, но объектов, которые могли бы их «удовлетворить», практически не существует. На сегодняшний день уже заключен ряд сделок по так называемому pre-purchase agreement. Такие договоры гарантируют покупку объекта, который на данный момент еще не существует, но разрешение на его строительство уже получено. Фонды становятся либо финансовыми партнерами, либо гарантируют покупку по определенной yield. Они также могут рекомендовать банки, в которых можно получить более выгодное финансирование.

— В каком сегменте недвижимости девелопмент объектов является наиболее сложным?

 
— Сегодня девелопмент объектов недвижимости остается очень трудоемким процессом в целом, однако лидерство по-прежнему удерживает строительство торговых объектов. Ритейл — непростой механизм, и, на мой взгляд, в Киеве действительно очень мало достойных торговых центров. Да, центры существуют, они заполнены, но это не говорит о том, что они «выживут», когда на рынок придут западные операторы ТЦ и начнут строить по всем правилам торговли. Отечественным торговым центрам будет очень сложно конкурировать на таком уровне. Им придется либо предоставлять свои услуги значительно дешевле, либо изменить целевое назначение. Подобные вещи уже происходили в Восточной Европе, в частности в Венгрии.

— Какие основные проблемы девелопмента по-украински вы видите? Пути их решения?

— Основные проблемы отечественного девелопмента сегодня связаны с теми вопросами, что и 10-15 лет назад. В первую очередь это получение необходимых разрешений на землю. Дает о себе знать также не всегда стабильная политическая ситуация в Украине. Смена того или иного должностного лица в городской администрации либо в архитектурном совете неизбежно приводит к изменениям в процедуре получения согласований. Еще одну проблему отечественного рынка недвижимости я вижу в том, что у нас слабо контролируется количество целевых застроек. По большому счету, на одной территории может быть построено три или четыре торговых центра. Конкуренция — дело, конечно, хорошее, но не всегда нужное. Ведь на этой площади уже не будет места для той же школы или офисного центра. Теоретически власти в Украине контролируют целевое назначение, но, как правило, много крупных площадок имеют очень широкое наименование земельного участка, на них возводятся мульти­функциональные комплексы. Однако это очень рискованные проекты: никто не знает, во что они «выстрелят», до тех пор, пока проект не будет согласован. Поэтому девелоперы сами варьируют функциональное назначение в рамках целевого использования участка.
Кроме того, в данное время много сегментов недвижимости в Украине практически не затронуто. У нас катастрофически не хватает гостиниц, не развита такая отрасль, как развлекательные заведения (и для детей, и для взрослых). Буквально недавно в стране начали появляться боулинг-клубы, постепенно возрождаются кинотеатры. Для девелоперов — как украинских, так и западных — существует очень много пространства для деятельности. В этом отношении Украина — это просто-таки непаханное поле. Однако западным девелоперам здесь приходится сложнее, так как они часто сталкиваются с не понятным для них украинским менталитетом. Полезен в этом отношении, мне кажется, некий симбиоз отечественных и западных девелоперов. Западные компании имеют больше опыта, их рынки прошли те стадии развития, в которые мы только вступаем. И пусть существует масса «национальных» отличий, в большинстве случаев правила игры в «девелопмент» очень похожи. Украинские девелоперы ищут в тесном сотрудничестве более дешевое (чем возможно в Украине) финансирование и взамен предоставляют возможность получения доступа к потенциальным объектам девелопмента, а также знание тех самых «национальных особенностей». В любом случае стороны обязательно должны дополнять друг друга, иначе сотрудничество будет лишено смысла. К сожалению, на сегодняшний день успешные примеры такого сотрудничества единичны, но мы «развиваемся»...