Первые ласточки

Высотные бизнес-центры (здания выше 25 этажей) для украинской столицы диковинны и непривычны. Непривычны своей монументальностью и диковинны технологией исполнения. Тем не менее деловая активность диктует свои условия. Разговоры о периферийных бизнес-центрах и бизнес-парках, о создании альтернативного левобережного делового центра — вопрос будущего, решить который и сложно, и дорого. Сложно — с точки зрения PR и рекламы, дорого — с позиции окупаемости таких проектов. В связи с этим девелоперы тщательно анализируют свои возможности и выжимают из каждого участка в центре столицы максимум. Именно это и подтолкнуло к созданию первых высотных бизнес-центров в Киеве.
Бизнес-центр «Парус» класса А. Объект сдан в эксплуатацию в 2007 году и, по заявлению его владельцев, занят арендаторами на 95%. Общая площадь — 75 тыс. кв. м, арендуемая — 45 тыс. кв. м, количество этажей — 33, высота объекта — 130 м. Заказчиком и соб­ственником объекта является ООО «Мандарин Плаза». Стоимость строительства — около 500 млн. грн. Для финансирования строительства данного бизнес-центра компания использовала 30% кредитных ресурсов (Райффайзен Банк Аваль) и 70% собственных средств. Предположительная окупаемость проекта — около четырех лет.
Сегодня БЦ «Парус» — это уникальный архитектурный комплекс, расположенный в непосредственной близости от Бессарабского рынка и, по мнению экспертов, наиболее масштабный проект в центральной части столицы. Вход в бизнес-центр осуществляется через представительный вестибюль c остекленным фасадом высотой в два этажа. Имеется подземный четырехуровневый паркинг на 300 машино-мест — не менее 75 на каждом уровне.
Торгово-офисный центр «Олимп», офисная часть — класса А. Строительство начато в августе 2003 года, но вошло в активную фазу только в 2007 году. Несмотря на это, к первой декаде августа освоено более 20 офисных этажей. Собственником здания является ООО «Мандарин Плаза». Заказчиком возведения комплекса, а также осуществляющим техническое наблюдение является фирма «Три О». Генеральный подрядчик — компания «Основа-Солсиф». Общая площадь здания составит около 125 000 кв. м и композиционно будет состоять из двух частей — шестиуровневого торгово-развлекательного центра и 32 офисно-жилых этажей. В составе центра будут продовольственный супермаркет, бутики. Строительство объекта планируют завершить в первом квартале 2008 года.
Проект «Общественный украинский центр» на Институтской. На месте морально устаревшей гостиницы «Украина» предполагается строительство нового общественного комплекса. Проект здания является логическим продолжением реконструкции Майдана Незалежности, начатой несколько лет тому назад. На возвышенности, где сейчас располагается гостиница «Украина», предполагается возвести здание высотой около 210 м, состоящее из 67 надземных этажей и 7 подземных. После реконструкции это будет не только гостиница на 245 номеров высшего разряда и 420 VIP-апартаментов, но и офисный центр площадью 8 365 кв. м, имеющий конференц-залы для представительных форумов, концертные и выставочные залы. На верхних этажах разместится Общественный украинский центр.
Проект «Международный творче­ский центр Яна Табачника» на Днепровской набережной. Сегодня рассматриваются два варианта центра. Первый предусматривает строительство здания высотой 200 м и общей площадью комплекса около 150 тыс. кв. м. Второй вариант — возведение здания высотой около 300 м с площадью комплекса около 250 тыс. кв. м. В состав центра войдут высотное офисно-гостиничное здание, четырехуровневый концертный зал примерно на 3 тыс. мест и трехуровневый подземный паркинг на 1 тыс. машино-мест. Авторы проекта также рассматривают возможность возведения в составе комплекса жилого дома на месте расположенной на территории строительства автозаправки.
Амбициозный проект российского девелопера Mirax Group. Высотный многофункциональный комплекс Mirax Plaza. В него входят офисно-торговые, жилые площади, подземные и наземные паркинги и культурно-рекреационная зона. Данный офисный центр уникален для Украины, поскольку он станет самым высоким зданием класса А в стране. Утвержденная проектная высота офисного центра — 172 м, количество этажей — 44. На верхних этажах запроектирован обзорный ресторан, из окон которого будет просматриваться исторический центр Киева. Доставка посетителей будет обеспечиваться с помощью лифтов в панорамном исполнении. На крыше предусмотрена вертолетная площадка.

Высотный прорыв

В 2006 году Министерство строительства утвердило более 20 объектов высотного строительства в Киеве, позволив КГГА при­остановить выдачу соответствующих согласований до завершения строительства первых экспериментальных объектов. Столичные власти, в свою очередь, запретили строительство высоток в историческом центре Киева. Но так как это решение вступает в противоречие с перечнем Минстроя, министерство предполагает возведение высотных зданий и в центральных районах столицы. По утверждению экспертов, высотных зданий в Киеве строится значительно больше, чем указано в данном перечне. Заявленная высота здания меняется уже после утвер­ждения проектной документации, и заказчик обращается в Министерство строительства за согласованием технических условий, которые являются промежуточной нормативной базой для проектирования и строительства высотных сооружений. По мнению экспертов, такие действия незаконны, но, как показывает практика, застройщиков это не останавливает.

Особенность проектирования

По мнению Валерия Кирилко, генерального директора Сoncorde Development, так как крутые склоны правого холмистого берега являются оползнеопасными, высотное строительство рискованно, поскольку предполагаемые сооружения имеют огромный вес, заставляющий грунты под зданием нести колоссальные нагрузки. До начала строительства необходимо выполнить расчет устойчивости склонов, провести детальные геологические исследования, противооползневые меро­приятия согласно рекомендациям СУППР (Специализированное управление противооползневых подземных работ). Особое внимание необходимо уделить максимальному снижению влагоемкости склонов и их закреплению.
«Проектировщикам, желающим возводить здания свыше 25 этажей, следует квалифицированно и с особой ответственностью подойти к разработке конструктива фундаментов, способных нести огромные нагрузки, — говорит Андрей Харив, вице-президент компании Mirax Group Corporation. — Конструктив надземной части высотного здания необходимо разрабатывать из легких или особо легких конструкций, применяя прогрессивные технологии и современные материалы».
При этом особое внимание следует уделить контролю качества выполняемых работ во всем здании, который осуществляется в соответствии с правилами застройки г. Киева и другими действующими нормами и стандартами Украины. Контроль строительства проводят профильная организация (Держархбудконтроль) и служба технического надзора строящегося объекта. Что касается соблюдения норм пожарной безопасности, контроль осуществляется инспекциями районного и городского пожарных управлений.

Инженерная инфраструктура

Решая неотложные задачи поддержания на должном уровне всех систем здания, необходимо оснастить его системами жизнеобеспечения и безопасности: кондиционированием, электроснабжением, вентиляцией, тепловым, а также сантехническим оборудованием. Конечно же, специфика строительства требует совершенно не стандартных технических решений. К примеру, хотя электроснабжение и не отличается от обычного, в проекте обязательно должны быть резервные источники питания, необходимые в случае аварийного отключения основных сетей.
В высотных зданиях существует проблема подачи воды на большую высоту. В мировой практике применяют специальные дополнительные насосы, расположенные в технических помещениях, которые находятся в коридорах. В Украине же не существует единых установленных правил по водоснабжению высоток, которые смогли бы быть одинаково эффективными при строительстве БЦ свыше 25 этажей. В 40-50-этажных зданиях необходимо решать проблемы перепада давления в вертикальных стояках с помощью строитель­ства дополнительных технических этажей.
В каждом высотном БЦ существуют два понятия, определяющих все параметры технической и коммерческой эксплуатации объекта. Первое — техническое обслуживание. Проведение работ инженерно-технического обслуживания включает следующие компоненты: текущие ремонты, постоянная комплексная уборка, профилактика установленного оборудования, а также специальное обслуживание, связанное с материально-техническим снабжением. Второе — арендная политика. Договорная база с арендаторами, ценовая политика, установление среднесрочных и долгосрочных договорных обязательств. Возможность выкупа арендуемых площадей и т. п.

Управление высотными БЦ

Обслуживание высотных зданий осуще­ствляется на основе инструкций по эксплуатации, которые разрабатываются отдельно для каждого проекта. В киевской лаборатории зданий и сооружений НИИ строительного производства начата разработка типовых правил эксплуатации. В ближайшем будущем Минрегионстрой создаст нормативную базу для типовых правил эксплуатации высоток как в столице, так и по всей Украине. Это значительно уменьшит затраты застройщиков, занимающихся высотным строительством.

Высотное будущее

Активное развитие высотного строительства в Украине возможно только после утверждения специальных правил и нормативов проектирования таких зданий. В сложившейся ситуации девелоперам и застройщикам остается выбирать из нескольких вариантов: строить самостоятельно, на свой страх и риск, или привлечь специалистов и консультантов мировых строительных компаний с соответствующей специализацией и обладающих достаточным опытом.
Основная причина небольшого количе­ства зданий свыше 25 этажей в нашей стране — это отсутствие традиций высотного строительства в Украине и, как следствие, отсутствие технологической базы и технической школы. К счастью, время не стоит на месте, в Украину приходят новые технологии, подрастает поколение новых специалистов. Рентабельность проектов высотных БЦ продолжает оставаться высокой, достигая 75‑80%. Такая тенденция до банального проста и понятна. Как и во всем мире, при высотном строительстве на одном земельном участке коэффициент возрастающей полезной площади увеличивается в два-три раза. Учитывая постоянно растущие цены на землю, особенно в центре столицы, такая экономика более чем выгодна для девелоперов.