Столичная специфика

Однако пока бизнес надеется на цивилизованное законодательное поле, а законодатели — на надежды бизнеса, «лордленды» скупают земельные участки и через связи в районных администрациях и ведомствах оформляют акты собственности на землю в центре города. Впоследствии эти земельные активы реализуются крупным компаниям, которые либо их продают, играя на ценах, либо создают на них объекты недвижимости. В любом случае дефицит земли огромен, а цены на нее превосходят все мыслимые лимиты даже при условии, если ввести теневой рынок в законодательное поле.
По мнению ряда экспертов, которые убеждены, что рынок земли существует только в представлении его игроков, един­ственный критерий, способный по­влиять на структуру рынка земли, это цена за сотку. Именно ее динамика и обуславливает все метаморфозы рынка земли, который структурно не изменился, в отличие от секторов рынка недвижимости.
Активное развитие столичного рынка недвижимости демонстрирует динамичный рост цен на земельные участки. Не столь важно, как развивается рынок земли, цена определяет ситуацию на рынке недвижимости, а цена на землю — регион развития рынка недвижимости страны. Сегодня Киев является лидером среди украинских городов по наличию земель, которые можно продать и купить.
В этом году продолжился ощутимый рост стоимости земли — на 50-60% по сравнению с прошлым годом — особенно на участки под жилую застройку площадью от 50 соток, расположенные вблизи водоемов и лесных массивов либо в перспективных спальных районах.
Можно констатировать, что в центральной части количество предложений уменьшается, а цены на перспективные наделы в несколько раз превышают реальные рыночные цены по CBD. Данная ситуация объясняется тем, что вследствие высокого спроса на жилую и коммерческую недвижимость и высокой рентабельности инвестиций завышенная стоимость ликвидного участка не влияет на инвестиционную привлекательность планируемого объекта. На практике цена участка в общей смете расходов на строительство в столице редко превышает 7-10%.
Точно и корректно оценить среднюю стоимость земельных участков в районах Киева сложно в силу географической неравномерности расположения самих земель. Например, часть земель Шевченковского, Голосеевского и Подольского районов расположена в центре, а часть — в спальных районах. В таблице указаны цены с учетом данной географической неравномерности. Например, цена земель, находящихся в центральной части этих районов, может достигать и $200 тыс. за сотку, а на периферии этих же районов редко превышает $10 тыс.
Сегодня в столице четко выделены районы-лидеры как по темпам роста стоимостных показателей, так и по ценовому уровню. Однако следует учесть, что мы брали в расчет среднерыночные цены и не учитывали крайние ценовые показатели.
Наиболее востребованы участки в центральной части города — Печерский и Шевченковский районы, где цена за сотку достигает $300 тыс., а средневзвешенная стоимость варьируется в пределах $100 тыс. за сотку.
На третьей, четвертой и пятой позициях находятся не менее привлекательные, но специфические районы — Подольский, Голосеевский и Соломенский. Здесь средняя стоимость земли составляет около $40 тыс. за сотку, а максимальная — превышает рубеж в $100 тыс.
Одинаковы по инвестиционной привлекательности Оболонский, Деснянский, Святошинский и Днепровский районы. Здесь средний ценовой показатель колеблется на уровне $30-35 тыс. за сотку. Максимальный показатель зафиксирован в Оболонском районе на отметке в $90 тыс. за сотку.
На последнем месте по привлекательности находится Дарницкий район: $20- 25 тыс. за сотку, с максимальным предложением $50 тыс. за сотку.
В центральных районах Киева сегодня наблюдается острый дефицит земельных участков, здесь количе­ство предложений находится на уровне 3,5-4,5% от общего количества участков, выставленных на продажу в Киеве. Наибольшее число сделок купли-продажи зафиксировано в Голосеевском (20%), Святошинском (16%) и Дарницком (15%) районах. На остальные районы приходится 41% продаж по городу: Соломенский — 10%, Деснянский — 10%, Днепровский — 8%, Оболонский — 7%, Подольский — 6%.
Общий анализ ситуации по городу показал, что с начала 2005 года по первый квартал 2007 года цены на землю в столице выросли в 2-2,5 раза, а средняя стоимость сотки составляет $55 тыс. Максимальная динамика зафиксирована в центре столицы. По районам Киева за последние пять лет стоимость земли увеличилась в 3,9 раза, а по некоторым массивам в 5-6 раз.

Областные направления

Ценовая ситуация по земле в Киевской области имеет похожие тенденции со столичной. Однако, в отличие от города, усугубляется существующими законодательными введениями и ограничениями. Тем не менее инвесторы, не страшась данных обстоятельств, начали активно покупать земельные участки для их будущей продажи.
Престижное Обуховское направление по сей день остается самым востребованным и пользуется повышенным вниманием со стороны потребителей, а по темпам роста цен за 15 дней апреля — на $1 057, до $8 394 за 1 сотку — уверенно лидирует по области.
В последнее время вторым по ценовым параметрам стабильно является Киево-Святошинский район, в котором стоимость земли за рассматриваемый период увеличилась на $859, до $8 243 за 1 сотку.
Третью строку в рейтинге по темпам абсолютного роста (на $701, до $5 403 за 1 сотку) занял Бориспольский район, но в то же время показатели потребительского спроса на экспонируемые участки не столь оптимистичны.
Быстро дорожают участки в Выш­городском направлении, хотя за первый квартал зафиксирована незначительная стагнация рынка (минус 0,7%), а с начала апреля цена поднялась на $535, до $5 198 за 1 сотку.
Расширение географии развития рынка земли и загородной недвижимости можно найти в осторожной и поступательной популяризации Бородянского района, который неожиданно и вопреки рыночному спросу показывает высокие темпы роста цен на участки (на $412, до $2 425 за 1 сотку).
Данный факт, скорее всего, можно пояснить искусственным подогревом рынка со стороны собственников наделов, нежели реальными рыночными тенденциями.
Эксперты отмечают, что аутсайдер прошлого года — Броварской район — держится довольно спокойно и дорожает стабильными темпами. По истечении 15-дневного апрельского периода стоимость земли увеличилась на $327 и ныне составляет $3 770 за 1 сотку.
Сбавило обороты реально интересное с инвестиционной точки зрения и до последнего времени динамичное Васильковское направление, где в первом квартале земля дорожала с завидным постоянством, а в начале второго — темпы роста не превысили 3% (на $116, до $3 793 за 1 сотку).
Буквально ворвавшийся на рынок Макаровский район, где в 2006 году произошло 100-процентное увеличение стоимости земельных участков, в течение апреля феноменальных результатов не показал (рост на $77, до $2 069 за 1 сотку).
Как показывают наблюдения, развитие рынка идет довольно спокойно и предсказуемо. Увеличение цен вызвано прежде всего повышением инвестиционной привлекательности загородной недвижимости, интенсивным развитием сегмента коттеджных поселков и периодическими сезонными скачками. Существенного влияния политических факторов не выявлено.