— Расскажите об истории создания компании ECE Projektmanagement.
— ECE была основана в 1965 году в Германии Вернером Отто и первоначально называлась Werner Otto Vermоgensverwaltung G.m.b.H. Впоследствии компания была переименована в Werner Otto Grundstucks-Entwicklung G.m.b.H., затем, наконец, в KG Einkaufs-Center Entwicklung, или сокращенно ECE. Поскольку компания занималась не только развитием сектора торговой недвижимости, но и офисной, складской, а также созданием административных зданий, в 1979 году ECE была окончательно переименована в ECE Projektmanagement.
Отто начинал свой бизнес в сложный экономический период, когда послевоенная Германия во время своего становления и разделения сформировала собственную культуру приобретения товаров — посещение крупных рынков, которые находились за пределами городской черты.
На основе опыта североамериканских торговых центров и учитывая специфику германского потребителя компанией ECE был создан первый торговый центр — Franken-Zentrum, который был открыт 23 октября 1969 года в Нюрнберге. Залогом успеха стали удачное месторасположение, квалифицированная команда управляющих, индивидуальный подход к клиенту.
Затем были проекты ECE в Гамбурге (1970 г.), Hessen-центр во Франкфурте (1971 г.), Rhein-центр в Кельне (1972 г.), Центр Роланда (1972 г.) и Центр Лео (1973 г.) в Бремене, Allee-центр в Эссене (1973 г.). В процессе развития центры были расширены и модернизированы с учетом потребностей спроса. На протяжении всех лет существования и сейчас все торговые объекты управляются ECE.
Сегодня в Германии мы задействованы во всех сегментах рынка недвижимости. На протяжении полувековой истории развития проектов мы создали 90 торговых центров, заключили 9 200 долгосрочных арендных договоров, сдали в аренду 2 млн. 700 тыс. кв. м торговых площадей на сумму $10,4 млрд.
Однако наша стратегия девелопмента в других странах отличается от «домашнего» развития и заключается в специализации на торговой недвижимости. Специализация — важный компонент в успехе девелопера, особенно если он приходит на рынок для создания безупречного продукта. Поэтому мы создаем недвижимость для качественного управления и выстраиваем долгосрочные отношения с арендаторами.
Помимо данных услуг, мы осуществляем поиск земельных участков, разработку концепций торговой недвижимости. Это наш конек, и в данном сегменте мы владеем не только большим опытом, но и ноу-хау.
— Расскажите о вашей стратегии развития в странах Восточной Европы, а также в России и Украине.
— Следующим регионом, в который ECE вышла после Германии, была континентальная Европа, а в последние годы мы начали осваивать страны Восточной Европы (Польшу, Болгарию, Румынию). В Польше ECE находится уже более десяти лет. За это время мы не только сформировали штат высококвалифицированных сотрудников, но и открыли три торговых центра в городах Удж, Вроцлав и Краков. В конце 2007 года в Гданьске будет открыт новый знаковый ТЦ — Галерея «Бальтика».
После Польши были Чехия, Венгрия, Турция, Болгария, Румыния, Греция и Россия.
Однако в России наше развитие было планомерным и расчетливым. Открыв офис в 2004 году, мы хотели изучить рынок. Поэтому начали работать как консультанты для девелоперов, которые создавали торговую недвижимость. Одним из наших клиентов была компания «Стройинком-К», представляющая в России интересы израильского диамантера Льва Леваева. В проекте торгово-развлекательного комплекса в центре «Москва-Сити» мы проводили маркетинговые исследования и функциональное зонирование торговых площадей.
После изучения рынка и конкурентной среды в 2006 году, параллельно с началом деятельности в Украине, мы открыли девелоперское направление ECE.
Из-за столь «медленного» темпа развития компании мы неоднократно слышали нарекания со стороны конкурентов, что у ECE есть проблемы. Вместе с тем, если исходить из качества созданных нами объектов и ситуации, которая сегодня сложилась на рынке торговой недвижимости, эта надуманная претензия зиждется на слабом понимании стратегии и философии девелопмента нашей компании. Очевидно, что качественная составляющая готовых объектов не учитывается, что позволяет девелоперам ориентироваться сугубо на доход ТЦ, а не на его будущую стоимость. Эта тенденция едина для рынков России и Украины.
Поэтому спешка в данном положении оказалась бы губительной для нашей компании. Однако это не свидетельство нашей пассивности, скорее наоборот. Я могу заявить, что в 2007 году ECE начнет активное планирование развития, которое покажет или объяснит стратегию нашего первого этапа освоения рынков России и Украины.
— Нынче часто приходится слышать, что Украина сегодня — это Польша пятилетней давности. По какому образцу — России или Польши — будет развиваться украинский рынок недвижимости?
— Это довольно грубое сравнение, к которому не стоит относиться всерьез. Украина сегодня похожа на Россию. Поскольку, как и в России, в Украине есть свои олигархи, владеющие большим финансовым плечом и компаниями, через которые происходит развитие вкладываемых инвестиций. В настоящий момент это крупные опытные компании, которые имеют реализованные проекты и земельный ресурс.
Хоть данная специфика и создает свои трудности, рынок развивается неумолимо быстро. Его скорость могла бы быть и выше при условии экономической предсказуемости и государственных гарантий. Тем не менее уже сейчас можно сказать, что через три-четыре года продукт рынка недвижимости по качеству будет таким, как в Польше, а по количеству таким, как в России. И Украина среди этих стран займет первое место как по доходности объектов недвижимости, так и по прибыльности инвестиций.
Сегодня в Украине присутствует половина наших конкурентов по западной Европе. Это показательно и свидетель­ствует, с одной стороны, о том, что рынок находится на грани качественного роста и развития, а с другой — об изменении стандартов девелопмента и перехода на международные нормы ведения бизнеса. Это сложно и порой кажется недопустимым, но это неизбежный процесс. Эра местечкового бизнеса подходит к концу, будущее за высоким качеством и стратегией, и не важно, когда вы вышли на рынок и с какой скоростью. Да, ECE начала поздно, но это была своего рода фора нашим конкурентам.
— Последние новости в Украине о вашей компании носили сенсационный характер. Предполагается, что общий объем инвестиций компании в экономику Восточной Европы и Турции в ближайшие пять лет составит около E5-6 млрд. Расскажите о структуре данной инвестиции и о доле, которая предполагается для Украины.
— Каждый раз, когда приходится слышать об этом, данная сумма все больше и больше. Денег у нас много. Финансовое плечо — в виде крупнейших западных инвестиционных институтов, которые надежно с нами сотрудничают. Это американские публичные инвестиционные фонды, которые торгуют акциями на Нью-Йоркской фондовой бирже. Например, структура капитала для Турции предполагает сотрудничество с публичным американским инвестиционным фондом General Growth Properties (GGP). В этой стране мы создаем торговый центр Espark в городе Эскизехир (Eskisehir).
Структура капитала для России и Украины также предполагает сотрудничество с одним из данных фондов.
Однако ECE — не единственная компания, у которой нет проблем с финансированием проектов. Западные структуры, впрочем, как и местные компании, привлекают кредиты от западных банков и фондов недвижимости. Основная проблема для девелопера сегодня — это квалифицированные кадры и земля. Отсутствие этих двух составляющих может привести к краху, пусть даже у вас за плечами армия инвесторов. Кто владеет землей, тот владеет рынком.
Между тем сейчас наряду с земельным вопросом не менее актуальным становится вопрос ноу-хау в создании объектов недвижимости. Допустим, у вас есть финансирование, вы заручились под­держкой партнеров и создали ТЦ. Уверен, что через некоторое время — с развитием рынка и появлением новых торговых центров — у вашего объекта возникнут проблемы с посещаемостью. Что тогда? Репозиционирование? Реконцепция? Конкурировать с объектами, созданными по международным стандартам с грамотной концепцией, практически невозможно. Их появление будет знаменовать новый этап развития торговой недвижимости, когда рынок поднимется с земли к качеству самих объектов. Это будет «война» не только пиар-технологий по продвижению объекта в массы, но и «война» ноу-хау. У редких компаний есть эти ноу-хау, и те, кто ими владеет, займут господствующее положение.
— Известно, что ваша компания на протяжении пяти лет собирается создать около пяти торговых центров площадью 50-80 тыс. кв. м и стоимостью $50-80 тыс. каждый. Расскажите об этих планах.
— У нас большие планы относительно торговой недвижимости как в Киеве, так и в регионах. Мы можем не только создавать новые торговые центры, но и покупать существующие объекты как готовый бизнес.
Наши объекты будут качественными, привычного для ECE в странах Европы формата региональный торговый центр. Это объекты площадью больше 30 тыс. кв. м.
Сегодня мы находимся в поиске земельного ресурса и в конце мая огласим о первой сделке.
— Проекты девелопера ECE отличаются высоким качеством. Однако украинский тип девелопмента рознится от европей­ской методы. Расскажите о вашей модели девелопмента в Украине и о том, как вы создаете объекты коммерческой недвижимости на Западе.
— Специфика местного девелопмента существует, но она не столь ощутима, чтобы влиять на проект в целом. Наш опыт позволяет нивелировать этот недостаток и создавать недвижимость, есте­ственно, с учетом не только тенденций рынка, но и перспективы развития города. Это может предполагать развитие проекта от классических архитектурных форм до футуристического хай-тека. Для этого в нашем распоряжении около 300 архитекторов в офисе в Германии, а также такие именитые зодчие, как профессор доктор Гюнтер Хенн или Ренцо Пьяно, и архитектурные бюро Gerkan, Marg and Partners.
При создании объектов мы исходим не из специфики девелопмента, а из идеи проекта. Стратегию развития проекта определяет не специфика местного девелоперского процесса, а специфика города и месторасположения. Важнее узнать, что город и его среда думают о проекте и нужен ли данный объект городу.
Приобретая землю, мы даем предварительную оценку того, какой ТЦ на ней может быть построен с учетом района, в котором находится эта земля. После этого мы готовим техническое задание архитекторам, которые, согласно этим данным, создают архитектурную концепцию здания. Данный этап мы считаем очень важным.
Например, многие из наших конкурентов в разработке концепций ТЦ пользуются услугами международных архитектурных бюро (Beyond, Chapman Taylor). Однако разница между сторонним архитектором и собственным архитектурным отделом компании значительна.
Можно обратиться к известным архитекторам, которые создадут вам классный дизайн, но через некоторое время у такого ТЦ неизбежно возникнут проблемы, по­скольку объект создавался исходя не из опыта компании, а из опыта архитектора, что не всегда приводит к успеху самого ТЦ.
Например, у нас есть торговые центры, которые работают на протяжении 40- 50 лет. И сегодня это функциональные и прибыльные объекты.
— Расскажите о ваших ноу-хау.
— Наше основное ноу-хау — это работа ECE как единой команды. Наше кредо: полный объем услуг от одного поставщика, который берет на себя всю ответственность, в противоположность «координатору». Этот подход подтвержден нашим многолетним опытом в создании качественных торговых центров. Основную суть данного подхода можно показать на следующем примере. Схема набора арендаторов в торговые центры наших конкурентов предполагает сотрудничество девелопера с международными консультантами Colliers International, Jones Lang LaSalle.
В компании ECE все происходит по-другому. Например, сотрудничая с торговой маркой ZARA в 50 торговых центрах по всему миру и заключив договор о долгосрочном сотрудничестве, мы имеем право привлечь данную торговую марку как арендатора для 91 торгового центра, которые мы планируем открыть в Киеве.
Также для каждого арендатора у нас существует ступенчатая система арендных плат. Это краеугольный камень концепции торговых центров ECE. Очевидно, что фуд-корт не будет платить арендную плату, которую может позволить магазин драгоценностей. В связи с этим арендаторы платят цену, соразмерную приносимому доходу их магазина в данном торговом центре. Это иной подход к арендатору, не такой, как ныне распространенный, когда девелопер или агент по аренде стремятся взять с арендатора втридорога.
Комплексный подход к арендаторам и учет их индивидуальных особенностей обеспечивают успех не только одному арендатору, но и всему проекту в целом.