«Модная» тенденция

«Срыв сроков cдачи объекта сказывается на всех участниках рынка, — говорит Ник Коттон, управляющий директор компании DTZ в Украине. — Арендатор лишен возможности переехать в новый офис и поэтому вынужден ютиться в старом и мириться со сложившейся ситуацией. Девелопер не получает запланированного возврата по инвестициям и, как следствие, терпит существенный дефицит денежных потоков».
Скитающиеся по столице арендаторы как мелкого, так и среднего бизнеса, снижение прибыли торговых и логистических операторов — не единственные минусы опозданий по сдаче объекта.
«Для украинского рынка недвижимости срыв сроков ввода объектов в эксплуатацию — это скорее «модная» тенденция, — считает Игорь Страхов, директор департамента развития инвестиционно-девелоперской компании Ukrainian Development Partners. — Задают эту «моду» как внутренние недоработки игроков рынка, так и внешние процедуры регулирования процесса управления проектом».
Дань «моде» оставляет на репутации компании негативный отпечаток, даже если опоздание сдачи объекта произошло не по ее вине. Ведь в данном случае это дополнительный риск для инвестора, который может прекратить финансирование и заморозить все строительные работы, что наносит непоправимый ущерб рентабельности и будущей доходности и приводит к судебным спорам с будущими арендаторами.
«История знает примеры, — говорит Милан Паевич, председатель совета директоров группы компаний «Слав-Инвест». — Сегодня они привели к дисбалансу спроса и предложения на торговые и офисные площади и завышению цены — как компенсации за финансовые потери девелопера при задержке ввода объекта в эксплуатацию. В итоге мы видим перекос рынка недвижимости, когда заявленные проекты по определенным причинам переносятся на более поздние сроки».
С этим мнением согласен и Сергей Тумасов, генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании Global Solutions: «Несвоевременный ввод в эксплуатацию объектов приводит к перекосу. Ярким примером может служить текущая ситуация на рынке офисных помещений в Киеве и других крупных городах Украины. Более 80% заявленных к выходу в Киеве в 2005–2006 годах объектов сданы не были, что привело к возникновению существенного дефицита площадей и, как следствие, двукратному увеличению арендных ставок».

Причины и следствия

Причины переноса сроков ввода объекта в эксплуатацию известны и видны на поверхности. «Это несоблюдение сроков проектирования и выполнения графика строительных работ, — комментирует Ник Коттон. — Это может происходить как по вине генерального подрядчика, так и менеджера проекта, который контролирует финальную документацию по вводу объекта в эксплуатацию. При реализации проекта следует особое внимание уделить роли административного влияния на процесс девелопмента местных властей и бюрократических барьеров, которые препятствуют большинству строительных проектов в Киеве». Именно политический риск набил оскомину столичным девелоперам, особенно в связи со строительством торгово-развлекательного центра «Троицкий» (бывший «Олимпик Плаза»). История данного объекта началась в 2002 году. В конце ноября 2003 года Киевский градостроительный совет утвердил проект реконструкции площади перед НСК «Олимпийский». На месте должен был возникнуть торгово-развлекательный центр «Олимпик Плаза». Инвестором, будущим владельцем проекта и генеральным подрядчиком на то время являлась компания «ЮЗТС». Ввод в эксплуатацию торгово-развлекательного центра в полном объеме планировался на третий квартал 2005 года. С 2002-го по 2004 год, пока решались социальные проблемы (убирали рынок, перекладывали коллектор, переносили Дом творчества для детей и юношества), кривотолков объект не вызывал. Поднявшись с «земли», объект стал средством выяснения отношений политических группировок.
По словам Сергея Рябинина, члена наблюдательного совета украино-литовского совместного предприятия «Нест-Ханнер», партнера строительства ТРЦ «Троицкий», самое сложное — объяснить инвесторам, что при всех полученных разрешениях на строительство могут возникнуть задержки и срывы в реализации проекта. Сегодня инвесторы планируют реализовать данный проект до 2008 года. Если стройка заморозится, в 2009–2010 годах для «Нест-Ханнер» проект будет уже неинтересен. Даже по нынешним меркам люфт в три года в срыве сроков реализации объекта кажется немыслимым. Оптимальный период для ввода объекта в эксплуатацию у столичных девелоперов исчисляется тремя месяцами.
«Сегодня трехмесячный срок задержки ввода в эксплуатацию не считается задержкой, это скорее плановый показатель по проекту, — говорит Алексей Струлев, генеральный директор инвестиционной компании ООО «Призма Бета». — Например, запланированный период первой фазы объекта «Днепровской пристани» — гипермаркет и паркинг — три месяца». Хотя в данном случае не ясно — это «задержка срока ввода объекта в эксплуатацию» или «срыв сроков».
«В этих понятиях нет четкой разницы, — поясняет господин Струлев. — Все зависит от последствий, которые влекут за собой «задержка» или «срыв». Например, если арендатор — продавец модной одежды не успел продать коллекцию по вине девелопера, который не ввел объект в срок, — это «срыв сроков ввода объекта в эксплуатацию». В то время как для девелопера это может быть задержка». В компании DTZ не проводят жесткой грани между этими понятиями. «Сроки постройки объекта имеют фиксированный момент во времени, а их несоблюдение со сдачей дома в эксплуатацию является и несоблюдением, и задержкой сроков», — резюмирует Ник Коттон.
Эксперты Global Solutions убеждены, что разница между этими понятиями находится в восприятии. «Если говорить о нюансах, то под задержкой принято подразумевать ожидаемое или прогнозируемое смещение сроков, в то время как срыв предполагает появление внезапных обстоятельств, оказывающих негативное влияние на процесс», — отмечает Сергей Тумасов.
По мнению Сергея Овчинникова, заместителя председателя правления ОАО «Недвижимость столицы», «задержка возможна на проектном этапе, при согласовании документации, в начале строительства. Срыв возможен на этапе строительства, когда получен ордер на выполнение работ, а также из-за несвоевременного получения рабочей документации от генерального проектанта, выполнения строительных работ на площадке, несвоевременного заказа оборудования или работ по интеграции внешних сетей, несвоевременного финансирования».

Переменчивый срок сдачи

Срок сдачи объекта может меняться на разных стадиях проекта или по согласию инвестора и заказчика проекта. «Срок сдачи объекта в эксплуатацию определяется на основе директивного графика выполнения работ по проекту, который утверждается девелопером», — говорит господин Овчинников.
С этим мнением согласно большинство участников рынка, однако в компании DTZ отмечают: «Сроки готовности оцениваются менеджером проекта или разработчиком. Данное заключение точно определяет, когда здание будет построено и сдано в эксплуатацию. Срок сдачи может быть отсрочен девелопером на этапе строительства объекта, третьими лицами на этапе бюрократического цикла планирования и проектирования».
Также существуют обстоятельства, которые невозможно предугадать. «При рытье котлована можно наткнуться на археологические ценности, а это означает остановку всех строительных работ до получения вывода экспертизы о данной находке», — рассказывает о возможных препятствиях Сергей Тумасов. Подобные обстоятельства могут погубить проект.
Например, в компании «Слав-Инвест» для более точного определения реального срока сдачи объекта в эксплуатацию проводят консультационные мероприятия по определению состояния разрешительной и согласовательной документации. «В итоге с заказчиком мы обсуждаем три варианта развития проекта, — говорит Милан Паевич. — Идеальный (dream) — желаемый заказчиком; крайне пессимистический — с учетом всех возможных рисков в его реализации; возможный — реальный с небольшим отклонением».

Задержки на этапах

Как мы убедились, причин, по которым задерживается проект, множество. И возникнуть они могут на различных этапах девелоперского процесса.
Девелоперский процесс условно можно разделить на следующие этапы: предпроектный, проектирование и согласование, строительство, tenant mix, управление.
На предпроектном этапе происходит оформление прав на землю и разрешение на проектирование. «Самые большие риски связаны с отводом земельного участка и последующим его согласованием, — говорит господин Паевич. — Здесь таится множество подводных камней, которые могут задержать любой проект. На Западе в среднем риски при отводе земли оцениваются на уровне 10-15% от общего количества, в Украине ситуация обратная: земельные риски оцениваются на уровне 75% от всех рисков». На данном этапе задержки могут быть условными, поскольку время оформления правоустанавливающих документов на землю влияет на данный этап девелопмента, но не на жизнь проекта в целом.
Следующие два этапа, по мнению экспертов, являются наиболее рисковыми. По словам Сергея Овчинникова, задержки при проектировании возникают из-за перегруженности проектных мастерских; из-за неправильных технических заданий, что ведет к повторному выполнению ряда работ проектантами; из-за недостаточной квалификации проектных мастерских (особенно если это объект со сложным инженерным решением).
«Самым непрогнозируемым является начальный этап девелопмента — от возникновения идеи и размещения объекта до получения разрешения на строитель­ство, — говорит Сергей Тумасов. — Связано это в первую очередь с необходимостью получения различных разрешений и согласований в органах власти и архитектурных ведомствах».
Однако сегодня известно немало случаев, когда застройщик, не дожидаясь получения полного пакета согласований, выходит на строительную площадку. По мнению господина Овчинникова, такой подход может позволить ускорить проект только при наличии высокопрофессиональной команды и технически достаточно простом проекте, иначе высок риск ошибок при проектировании, особенно инженерных систем.
От данного подхода остерегает Сергей Тумасов. «Ведение строительных работ без наличия ордера, дающего право вести строительство, является уголовно наказуемым. Для ускорения реализации проекта можно получить ордер на подготовку стройплощадки, то есть на перенос сетей, находящихся под пятном застройки», — резонно замечает эксперт.
Девелоперские реалии вынуждают компании идти на риск. Поскольку спрогнозировать, когда у тебя на руках будет полный пакет, невозможно. «Согласно нынешнему законодательству от первого письма до получения ордера на строительство проходит два года три месяца и 14 дней. Кто из инвесторов будет столько ждать?» — резонно спрашивает господин Паевич.
При стабильном финансировании строительный этап девелопмента не представляет особой проблемы. Но увеличение цен на стройматериалы и их дефицит могут существенно повлиять на срок сдачи объекта.
В настоящий момент идеальных проектов не существует, поскольку строящиеся торговые и бизнес-центры создаются по новым технологиям, нормы для которых только необходимо создать.
«Какой бы идеальной ни была документация, в ходе строительства возникают неувязки, — говорит Сергей Тумасов. — Безусловно, от профессионализма архитектора зависит то, насколько значительными они будут, при условии, что строительная организация точно следует документации. Архитекторы работают по известным СНИПам, ДБНам, которые нарушают строительные компании. Это приводит к появлению в крайних точках проекта нестыковок, которые приходится по ходу строительства закрывать тем или иным способом».
В данном случае необходимо контролировать качество проектной документации.
«Это досадная проблема для отече­ственного рынка, существующая по вине «дельцов», которые приходят на рынок в поисках быстрых прибылей от дешевых простых проектов, — объясняет Милан Паевич. — Рабочая документация для таких проектов заказывается «на третьей стороне», иногда у самих строителей, желающих сократить и сэкономить на материалах и технологических решениях». Также не стоит забывать об обязательных общественных слушаниях по проекту — это дополнительное звено, влияющее на срок строительства объекта и обуславливающее срыв срока ввода объекта в эксплуатацию.
Всех этих проблем можно избежать при наличии грамотного консультанта или независимой управленческой компании, которые на первоначальном этапе смогут увидеть промахи генподрядной организации — отсутствие качественного менеджмента во всех разделах строительного процесса, а также логистики и контроля качества.

Защитить арендатора

Арендаторы прагматично подходят к во­просу о сроке сдачи объекта. «Они понимают, что зачастую жертвой ситуации срыва сроков по объекту оказывается сам девелопер, — говорит Ник Коттон. — В таком случае арендатор готов отложить переезд и подождать полного завершения строительства объекта. В силу нынешнего дефицита на офисные площади арендатора понять просто».
Если в договоре аренды существуют оговорки, то арендатор может рассчитывать на компенсацию, особенно при опоздании, приходящемся на периоды начала продаж сезонных коллекций. Очень часто девелопер сдает объект, но вести бизнес на его площадях невозможно по техническим причинам. Например, здание бизнес-центра «Европа Плаза», было сдано девелопером еще в июле 2006 года. Однако вести бизнес здесь было невозможно — не работали лифты и инженерные коммуникации. Торговые центры «Караван» и «Альта Центр», принимая на протяжении продолжительного времени арендаторов, не имели актов госкомиссии ввода здания в эксплуатацию и работали на временных разрешениях.
«Минимизировать риски для арендатора, а в некоторых случаях и вовсе их устранить, может привлечение страховых компаний на весь процесс девелопмента объекта, — отмечает Милан Паевич. — К сожалению, распространена практика страхования только строительно-монтажных рисков, и всего лишь на 50% объекта».
Сегодня тон на рынке задает девелопер, поэтому срыв срока сдачи объекта устанавливает заказчик. Арендатор, находящийся в ущемленном положении, может ожидать изменения ситуации, когда дисбаланс между спросом и предложением придет в норму.