Стремление к комфорту

По мнению директора львовской фирмы «Мастерская комфорта» Александра Савелева, отношение к фирме во многом зависит от того, какой у нее офис. Наличие офиса в престижном районе и приличном здании — одна из самых действенных реклам. Ничто так не влияет на имидж компании.
Вторая составляющая успеха — организация и мотивация работы коллектива. Как свидетельствует опыт развитых стран, коллективный тип ведения бизнеса обеспечивает прибыль, поэтому офисы США и Японии приспособлены для работы в команде.
Из жилой недвижимости —
в офисную
«По сравнению с прошлым годом объем офисного рынка во Львове в среднем увеличился на 10-15%, — говорит Вероника Немира, директор АН «Мегаполис-центр». — Впрочем, стоимость недвижимости и аренда также выросли. Сегодня цена аренды квадратного метра офисной площади в центральной части города достигла $20–40 за 1 кв. м в месяц. Поскольку первые этажи давно заняты под торговлю, в ход идут жилые квартиры, расположенные на втором и третьем этажах».
Как свидетельствует практика, стоимость при покупке недвижимости в центре города (пл. Рынок, пр. Свободы и прилегающие к ним улицы) составляет от $2 тыс. до $10 тыс. за 1 кв. м.
Наибольший спрос на офисные помещения во Львове наблюдался в 2003–2004 го­дах, когда создавались новые фирмы, а существующие стремились улучшить свои условия. Высокий спрос вынудил соб­ственников промышленных и административных зданий начать перепрофилирование сооружений под офисы для малого и среднего бизнеса. Рентабельность новых услуг составила около 25–40%, средняя стоимость помещений — от $5 до $15 за 1 кв. м. Чем больше первоначально было потрачено средств на ремонт и обустрой­ство офиса, тем выше становилась последующая отдача. Чаще всего арендаторам требовались недорогие помещения площадью 18–60 кв. м. Многие предприниматели заявляли о готовности выкупить арендованные ими площади в собственность, что привело к их подорожанию. Если в 2002–2003 годах 1 кв. м жилой недвижимости в центральной части города можно было приобрести за $200–500, то теперь, по словам Вероники Немиры, стоимость достигает $2-10 тыс. И это не предел. Некоторые инвесторы сознательно покупают дорогую недвижимость с целью последующей перепродажи или устройства офисного центра. Процесс идет интенсивно. Большую заинтересованность в приобретении недвижимости проявляют финансовые и банковские структуры, операторы мобильной связи, представительства иностранных компаний и совместных предприятий. Скупаются целиком жилые дома. Сдерживающим моментом для желающих арендовать или выкупить в собственность помещения в центральной части Львова является проблема перегруженности транспортом и острая нехватка парковок. Как считают специалисты, проблема практически неразрешима. Возводить паркинги не позволяют характер грунтов и отсутствие земельных участков.

Солидная ориентация

В силу своего географического расположения, наличия архитектурных памятников и квалифицированной рабочей силы Львов является привлекательным для многих видов бизнеса.
Во Львове хотели бы иметь свои представительства крупные отечественные и зарубежные компании. Их требования к офисным помещениям: наличие современных коммуникаций, системы климат-контроля, скоростные лифты, свободная планировка помещений, паркинги и т. д.
Одними из первых преимущества сдачи в аренду офисных помещений осознали инвесторы АО «Прикарпатпромарматура», которые в рекордно короткий строк капитально реконструировали здание бывшего административного корпуса под офисный центр класса В+. Тонированное стекло на фасаде придало административному зданию современный презентабельный вид. Новый офисный центр получил название «Лемберг». Его преимущества — расположение в черте центральной части города, наличие больших площадей свободной планировки — позволили инвесторам предоставлять желающим офисные помещения размером от 18 кв. м до 300 кв. м и более.
Возрастание спроса на качественные офисные помещения стимулирует соб­ственников промышленных предприятий вкладывать средства в их реконструкцию. Примеру «Прикарпатпромарматуры» по­следовали заводы «Кинескоп», «По­лярон», Львовский завод телеграфной аппаратуры и другие. Через год-два в строй может быть введено более 20 тыс. кв. м новых площадей класса В+. Ныне прослеживается несколько схем финансирования подобных проектов. Владельцы промышленных и административных объектов могут вкладывать собственные и заимствованные средства в их реконструкцию или передавать здания другим инвесторам. Когда же необходимых средств на реконструкцию зданий нет, они предлагают их площади арендаторам по низкой цене. По мере накопления капитала, этаж за этажом, помещения приводятся в порядок. Стоимость арендной платы в основном зависит от уровня предоставленных услуг, а также соотношения на рынке спроса и предложения. А поскольку выбор помещений во Львове небольшой, то арендаторы вынуждены мириться с постоянным ростом цен. Сегодня стоимость аренды в бизнес-центре класса В составляет около $15–20 за 1 кв. м. Арендаторы терпят повышение цен еще и из-за нежелания менять адрес компании, что зачастую приводит к потере части клиентов.

Бизнес-парки

Бизнес-парки для Львова пока экзотика. К основным преимуществам бизнес-парков относят предоставление в аренду разнообразных площадей, возможность «индивидуализации компании в составе развитой инфраструктуры комплекса» и низкие арендные ставки. Последнее преимущество должно достигаться за счет удаленности бизнес-парков от центра города. Один из таких объектов недавно был открыт на площадях бывшего завода телеграфной аппаратуры по ул. Тургенева. Здесь ныне функционирует полностью заполненный бизнес-центр площадью около 8 000 кв. м. Идет реконструкция под торгово-офисный центр еще одного заводского корпуса. Всего же в ближайшее время в эксплуатацию планируется ввести около 20 000 кв. м, на которых, кроме офисных помещений, разместятся экологически чистые производства.
В ближайшие годы во Львове прогнозируется открытие нескольких бизнес-парков.
Совместные квадратные метры
Далеко не все арендаторы стремятся затеряться в стенах именитого офисного центра. Многие не против обзавестись собственными рабочими помещениями. Для этих целей они выбирают тихие респектабельные районы. Поскольку свободных земельных участков под застройку в городе практически не осталось, то инвесторы скупают квартиры в старых зданиях, зачастую требующих капитального ремонта. Общая стоимость 1 кв. м нового строительства достигает $3,5-4 тыс.
Яркий пример возведения современного офисного центра класса А недавно продемонстрировало ОАО «КБ «Днестр», которое в прошлом году начало возводить небольшое здание в привокзальном районе. Общая площадь нового офисного центра — около 1 300 кв. м. Впервые инвесторы не стали самостоятельно сдавать помещения в аренду, а передали их одной из управляющих фирм.
Львову нужны современные офисные помещения. Остается только сетовать, что ни сам город, ни государство не создали благоприятных условий для их роста. Организаторы строительства проходят длинный и сложный путь до возведения здания. По словам Мирослава Чобонюка, начальника отдела фондов финансирования строительства ОАО «КБ «Днестр», много говорится об уменьшении количества различных разрешений, подписей, но на практике происходит обратное. Дверей, которые необходимо открывать инвесторам, становится все больше.

Выводы и прогнозы

«По нашим подсчетам, — комментирует Богдана Ющик, руководитель отдела маркетинга ЗАО «Технопарк ЛЗТА», — уровень заполненности офисных помещений во львовских бизнес-центрах достигает 95-98%, что говорит о повышенном спросе в этом сегменте рынка коммерческой недвижимости. Наибольшим спросом пользуются офисные помещения класса А и элитные офисы. В настоящее время на львовском рынке офисной недвижимости присутствуют только два бизнес-центра класса А. Ниша элитных офисов не заполнена вообще. Согласно нашим данным, в ближайшее время будет реализован ряд проектов, которые насытят рынок офисной недвижимости Львова. Новые бизнес-центры построят преимуще­ственно в средней части города, поскольку его центральная часть уже застроена. Наибольшими препятствиями при возведении бизнес-центров класса А в центре города являются следующие факторы: создание подземного или наземного паркинга, поскольку плотность застройки высока и в наличии большое количество инженерных коммуникаций; архитектура центра города устанавливает жесткие рамки внешнего дизайна новых построек и требования к этажности зданий».
Следует отметить, что ведутся работы по перепрофилированию в офисные центры зданий НИИ, административных и производственных зданий бывших промышленных предприятий. Можно прогнозировать, что к 2010 году дис­баланс между спросом и предложением уменьшится и рынок офисных помещений Львова насытится.